banner
2 ปี ago
188 Views
1 0

สรุปความรู้งาน Meeting at ตำ ณ ดาว ครั้งที่ 17/58

Written by
banner

สรุปความรู้และแนวคิดจากงาน Meeting at ตำ ณ Cheap Oakleys Sunglasses ดาว
วันที่ 14/10/2015

พี่หมอสมยศ WHA

1) ที่มาเริ่มจากเรียนแพทย์ศิริราชและทำงานเป็นหมอสูติ ส่วนทางบ้านก็ทำธุรกิจสร้าง warehouse มาก่อนแต่จะเป็นรูปแบบเก่าคือ เน้นสร้างไปก่อนแล้วค่อยหาคนมาเช่าที่หลัง หลังจากปี 2533 เมื่อเรียมจบ MBA มาจึงมีความคิดอยากออกมาสร้างบริษัทใหม่ที่มี Concept ต่างจากเดิมคือ Built-to-Suit (หาลูกค้า-ร่วมกันออกแบบให้ตรงความต้องการ-ทำสัญญา-เริ่มสร้าง) ในสมัยก่อนแทบไม่มีคนทำแบบนี้ จึงเกิดเป็น WHA ขึ้นมา

 

2) Basic Concept ต้องชัดเจนตั้งแต่ต้น โดยสิ่งที่ยึดมาตลอด คือ

– ทำให้เยอะกว่าคนอื่น ยอมเหนื่อย แก้โจทย์ Built-to-suit ตามที่ลูกค้า require มาแต่ผลตอบแทนที่ได้ก็คุ้มค่า ไม่ใช่ทำตามแบบเดิมสบายๆที่ใครก็ทำได้เหมือนกัน โดยพี่หมอทำหลายอย่างพร้อมกันเป็นเรื่องปกติของชีวิต นโยบายนี้เป็นวัฒนธรรมในบริษัทเช่นกัน

– ต้องสร้าง Win-Win situation ให้ได้ทั้งกับลูกค้า กับพนักงาน กับแหล่งเงินกู้ (ธนาคาร) รวมถึงกับผู้หุ้นของบริษัท เมื่อทำแบบนั้นได้แล้วทุกอย่างจะเดินได้เร็วเพราะทุกฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกัน

– มองที่ความเสี่ยงเป็นหลัก แม้คนนอกจะคิดว่า WHA ทำหลายอย่างและทำเร็ว แต่ความจริงแล้วเราคิดถึงความเสี่ยงเป็นอันดับแรกก่อนจะลงมือ เพราะเคยผ่านปี 40 เห็นความลำบากของคนที่เคยรวยต้องเจ็บหนักเยอะมากกว่า 80% จึงระมัดระวังมากตั้งแต่การเลือกทำเลที่ดีที่สุด การก่อสร้างที่เน้นคุณภาพดี-ปลอดภัยที่สุด การพัฒนาวิธีก่อสร้างเพื่อลดต้นทุนและเวลาอยู่เสมอ การบริหารที่ดินเปล่าในมือไม่ให้มากเกินไป รวมไปถึงการใช้เครื่องมือทางการเงิน (Financial Instrument) หลายรูปแบบ

– ทุกอย่างต้องยืดหยุ่น (Flexible) คุยกันต่อรองกันได้ เสนอไอเดียหรือความต้องการมา หากปรับเปลี่ยนได้เราก็ยินดีเอาโจทย์มาแก้ให้ แต่ก็ต้องอยู่ในกรอบที่ไม่ตึง-หย่อนเกินไปจนเราอยู่ไม่ได้

– เรื่องภาพการเติบโตของ WHA เหมือนจิ๊กซอว์หลายๆชิ้นมาประกอบกัน ทุกส่วนงานต้องเดินไปพร้อมๆกันถึงจะเกิดภาพใหญ่ที่ดีขึ้นมา (ไม่ใช่ดีเด่นอยู่แค่ส่วนงานเดียว)

 

3) โครงสร้างบริษัท หลังจากซื้อกิจการ Hemraj มาแล้ว แบ่งเป็น 4 ส่วนหลัก

3.1 Property

– Rental Property คือ สร้าง Warehouse, Factory และสำนักงานแล้วปล่อยให้เช่า มีทั้งแบบ Built-to-suit และ ready-Built หรือการทำ warehouse farm กลุ่มลูกค้าจะเน้นที่มีความต้องการพิเศษหรือกลุ่มที่เป็น3PL ซึ่งมักเป็นลูกค้าต่างประเทศที่ต้องการประสิทธิภาพในการบริหารสินค้า และลูกค้าส่วนใหญ่มีสัญญาเช่าในระยะยาว 10 ปี++

– กองทุนจะเป็นการออกกอง Reit/Prop.fund เพื่อขายสินทรัพย์ในข้อแรกในเวลาที่เหมาะสมมาแปลงเป็นเงินสดเพื่อใช้ขยายโครงการใหม่ๆต่อไป

 

3.2 Industrial Estate

– เป็นส่วนกิจการของ hemraj มี 8 นิคมพื้นที่กว่า 45000 ไร่ มีที่ดินเหลือเพียง 11000 ไร่ รอการขายและพัฒนา (เฉลี่ยขายได้ประมาณ 1,300-1,400 ไร่) กลุ่มลูกค้าจะเป็นกลุ่ม Hi-technology หรือ Cluster สำคัญต่าง เช่น ผู้ผลิตรถยนต์ ชิ้นส่วนรถยนต์ ปิโตรเคมี เป็นต้น

 

3.3 Utilities

– เป็นธุรกิจที่จำหน่ายน้ำดิบ น้ำประปา และรับบำบัดน้ำเสียในนิคม จะยิ่งมีการเติบโตมากขึ้นเพราะน้ำที่ใช้ส่วนใหญ่จะใช้กับโรงไฟฟ้า (ซึ่งมีสัญญา PPA รอก่อสร้างอีก 220MWเกือบเท่าตัวจากของเดิมที่มี 318MW) และโรงปิโตรเคมี

– ร่วมถึงธุรกิจอื่น เช่น รักษาความปลอดภัย ระบบสื่อสาร การพัฒนาท่อส่งก๊าซในนิคมอุตสาหกรรมสำหรับอุตสาหกรรมบางชนิด เป็นต้น

 

3.4 Power

– โรงไฟฟ้าที่ Hemraj ไปถือไว้หลายโครงการ ทั้งแบบ IPP และ SPP รวมตามสัดส่วนการถือหุ้น 318MW

– มี PPA ในมืออีก 7 โครงการ 220MW ตามสัดส่วนการถือหุ้นที่รอการพัฒนา

– ในอนาคตจะนำพื้นที่หลังคา Warehouse ที่มีมาก สามารถติดตั้ง Solar roof ได้มากถึง 200MW (แต่ต้องรอรัฐเปิดรอบใหม่)

– ส่วนพลังงานอื่นๆ เช่น ขยะ-ลมก็มีศักยภาพที่จะทำได้ โดยเฉพาะขยะซึ่งเรามี Feedstock คือวัตถุดิบแล้ว ไม่ว่าจะเป็นขยะชุมชน (Municipal Waste) และ ขยะในนิคม (Industrial Waste)

 

สรุปคือ WHA จะกลายเป็น One stop service ในด้านการสร้าง Industrial-logistic facility ครบทุกมิติ

 

4) เป้าหมายของ WHA

– เป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมและระบบ Logistic แบบครบวงจร (Fully Integrated) เพื่อเสนอทางออกสำหรับทุกโจทย์ในการลงทุนของลูกค้า

– มี Recurring Income จาก Hub ทั้ง 4 ด้าน ได้แก่ Industrial, Logistic, Utility and Power และ Digital

– ใช้กลยุทธการขยายธุรกิจแบบ Asset-Light model คือ การพัฒนาโครงการใหม่ๆไปพร้อมกับการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT เพื่อนำเงินที่ได้ไปต่อยอดสร้างการเติบโต เพื่อ optimize [Times ROE ให้กับผู้ถือหุ้นได้ในระดับที่เหมาะสม (เงินไม่จมกับสินทรัพย์เดิม)

– การออกสินค้าใหม่ที่เกี่ยวข้องหรือส่งเสริมธุรกิจเดิม เช่น การร่วมลงทุน Utility ภายในนิคม เช่น ท่อก๊าซธรรมชาติและการวางสาย Fiber optic (เดิมเหมราชให้คนอื่นทำแบบฟรีๆ) หรือการทำ Data Center จากนโยบายรัฐซึ่ง WHA มีความพร้อมทั้งทำเลที่กระจายไปหลายพื้นที่+ความเชี่ยวชาญในการสร้างwarehouse คุณภาพสูงสำหรับเก็บรักษาอุปกรณ์สำหรับ datacenter+ฐานลูกค้าอุตสาหกรรมรายใหญ่

 

5) การซื้อ Hemraj ใช้เงินไปทั้งหมด 40,800 ล้านบาท (ถือ92.88%) มาจาก

– ใช้เงินจากการเพิ่มทุน 8,900 ล้าน

– การกู้ยืมจากธนาคาร 31,800 ล้าน แบ่งเป็นระยะสั้น (2 ปี) 25,800 ล้าน + ระยะยาว (7ปี) 6,000 ล้าน

 

6) การชำระหนี้ระยะสั้น 25,800 ล้านจะคืนแบงค์ให้หมดภายใน 2 ปี โดยการ

– ขายทรัพย์สิน Hemraj ที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ เช่น ที่ดินเกาะล้านและออฟฟิสที่ UM Tower ได้เงินมา 2,800 ล้าน (เสร็จแล้ว)

– รับเงินปันผล Hemraj จากกำไรสะสม 1,200 ล้าน (เสร็จแล้ว)

– Refinance จากเงินกู้ธนาคารเป็น Bond (ดอกเบี้ยถูกกว่า) 1,800 ล้าน (เสร็จแล้ว) หักดอกเบี้ยไป Fake Ray Bans -700 ล้าน รวมที่ทำเสร็จและคืนเงินแล้วประมาณ 5,050 ล้านบาท และที่จะทำต่อได้แก่

– ออกกอง REIT ของสำนักงาน 2,500 ล้าน (Oct 2015) โดยคืนเงินกู้ 2,000 ล้านบาท หลักหักค่าใช้จ่ายและส่วนที่กลับไปลงทุน

– ออกกอง REIT ของ Hemraj 8,500 – 9,000 ล้าน (Dec 2015) โดยคืนเงินกู้ 7,000 – 7,500 ล้านบาท หลักหักค่าใช้จ่ายและส่วนที่กลับไปลงทุน

– นำบริษัท Power&Utility เข้าตลาด (Q3/ cheap jerseys wholesale 2016)

– เพิ่มทุนใน REIT ของ Hemraj รอบสอง (Dec 2016)

– นำสินทรัพย์ WHA เข้ากอง REIT ทุกปีตามปกติ 4,600 ล้าน (Dec 2015)

– นำสินทรัพย์ WHA เข้ากอง REIT ทุกปีตามปกติ 4,500 ล้าน (Dec 2016)

หลังจากคืนเงินกู้ระยะสั้นไปหมดแล้วจะเหลือหนี้ระยะยาวอีก 5,000 ล้านซึ่งจะทยอยชำระคืนให้หมดตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นไป ตามกระแสเงินสดภายในบริษัท

 

7) แนวทางการออกกอง REIT และ Prop

– ส่วนใหญ่จะเป็น Freehold 70% และ Lease Hold 30%

(Freehold ผลตอบแทนจะดีกว่าเพราะได้ทั้งปันผลจากค่าเช่าและส่วนต่างกำไรหากมูลค่าทรัพย์สินมากขึ้นตามเวลา) ซึ่งจูงใจให้นักลงทุนเข้ามาซื้อกองทุนของเรา

– WHA จะถือทุกกองที่สัดส่วน 15% เสมอเพื่อรับรายได้เป็น Recurring income

– ทาง WHA จะเป็นคนบริหารกองREITเองผ่านผู้จัดการกองรีทส์ (REIT Manager) รวมถึงบริหารสินทรัพย์เอง (Property Manager) ซึ่งจะได้รับรายได้ค่าจ้างในส่วนนี้อีกทางนึง

– ผลตอบแทนของกองทุนเฉลี่ยประมาณ 7-8%

 

8) เรื่องรายได้บอกเป็นภาพกว้างๆไว้ว่าจะมีการเติบโต

– ธุรกิจส่วนที่ 1-2 ที่ได้รับอานิสงค์จากทั้งนโยบายรัฐและ trend การสร้าง DC และโรงงานอุตสาหกรรมสำหรับกลุ่มธุรกิจใหม่ที่จะได้รับการสนับสนุน เช่น Medical, E-commerce, สินค้า Hitech

– ธุรกิจที่ 3, 4 จะโตมากขึ้นไปตามโครงการโรงไฟฟ้าใหม่ที่ได้ PPA ในมือมาแล้ว 7 โครงการ 220MW (ของเดิมที่รันอยู่ 318MW) รวมทั้งการขยายของนิคมในอนาคต (ยังไม่รวมผลของ Digital hub หรือแผนการทำ solar roof กับ warehouse ทั้งหมดที่สามารถติดได้ 200MW) และโรงไฟฟ้าขยะที่มีวัตถุดิบในมือพร้อมแล้ว

– ผลตอบแทนปันผลจากกองทุนที่ WHA เข้าไปถือ 15% จะใหญ่ขึ้นเรื่อยๆตามการออกกอง REIT เป็นประจำทุกปี

(หากสนใจรายละเอียดลองโหลดและกอง REIT เอกสาร Opp Day Q2/58 ของ WHA มาดูได้ครับ)

 

9) การไปต่างประเทศ จะใช้วิธีหา Partner หรือลูกค้าเดิมที่ต้องการขยายไปสร้าง Warehouse/Logistic center ในต่างประเทศ ด้วยวิธีการ Built-to-suit เช่นเดียวกับที่เราเคยสร้างในไทย แต่จะระมัดระวังเรื่องต่างๆทั้งจังหวะเวลาในการเข้าไป ที่คุยไว้ตอนนี้มีที่อินโด เวียดนาม เป็นต้น

 

10) เกร็ดอื่นๆ

Cheap Jordan Shoes กระบวนการสำหรับเจรจา-แก้แบบ จนกว่าจะได้เริ่มก่อสร้างจริง ใช้เวลาเฉลี่ย 1 ปี และก่อสร้างใช้เวลาประมาณ 8-12 เดือน แล้วแต่ขนาดของ Warehouse

– การทำ Built-to-suit คือ ถามความต้องการของลูกค้า นำมาทำ feasibility ในด้านต่างๆทั้ง design ทั้ง function รวมถึงการลดต้นทุนให้ลูกค้า โดยเฉลี่ยจะทำ feas.ประมาณ 10 แบบ เพื่อให้ลูกค้าเลือก ซึ่งส่วนใหญ่ลูกค้าจะชอบเพราะไม่เคยเจอบริษัทไหนที่ทำแบบนี้

– การทำ warehouse สำคัญคือตั้งแต่เริ่มเริ่มหาที่ดินที่เหมาะสมไม่เน้นราคาถูกแต่ทำแล้วต้องเกิด win-win เช่น แปลงที่หามาใหม่หากห่างจากเดิมไป 40 Cheap Ray Ban Sunglasses กิโลแต่รถวิ่งวันละ 100 คันก็เสียทั้งเวลาทั้งค่าใช้จ่าย และเสียโอกาสไปมหาศาล

– การก่อสร้าง เริ่มจากถมดินต้องสูง การเทพื้นก็สำคัญมาก การสร้างส่วนอื่นๆต้องเพื่อความแข็งแรงไว้เสมอเพราะเรามองการใช้งานในระยะยาว ไม่ได้มาหวังฟันกำไรเยอะๆในระยะสั้น

-ลักษณะลูกค้าในไทยมักต้องการสินทรัพย์เป็นของตัวเอง คือ สร้างแล้วเก็บเป็นของตัวเองทั้งที่ดิน-โรงงาน ซึ่งไม่เหมือนกับต่างชาติที่ต้องการความคล่องตัวในการทำธุรกิจ

– หากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจจริงแบบปี 40 อุตสาหกรรมนึงอาจจะแย่แต่ก็ยังมีอุตสาหกรรมอื่นที่ยังพออยู่ได้ช่วยประคองเราไว้ เช่น กลุ่มสินค้าบริโภคพื้นฐาน ดังนั้นเราก็อาจโดนกระทบบ้างแต่คงไม่ถึงกับล้ม

เนื่องจากเป็นบริษัทที่ใหญ่และมีความซับซ้อนหลายเรื่องจึงขอสรุปแบบคร่าวๆเป็นภาพกว้างไว้เท่านี้นะครับ หากสนใจลองศึกษาลงรายละเอียดในแต่ละส่วนงานกันต่อไปครับ

หากตกหล่นหรือผิดพลาดก็แจ้งเพื่อให้ผมแก้ไขได้เลยนะครับ 🙂

==========================

Turk #ทีมมาร์เทพ

#ทีมพี่ทิมมี่เดอะก็อด รายงาน

Article Tags:
·
banner

Leave a Comment

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องที่ต้องการถูกทำเครื่องหมาย *

Menu Title